碳中和CMBS规模不断刷新 房企抓住绿色融资风口

在绿色低碳赛道长期投入的房企已经尝到了甜头，以旗下的绿色商业地产获得新颖的融资渠道和较低的融资成本。

近日，中国金茂成功发行一笔87.08亿元的碳中和CMBS产品，创造国内目前规模最高纪录，发行期限为18年(3+3+3+3+3+3)年，全场认购倍数高达2.5倍，最终票面利率3.4%。

CMBS指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券，已在国内有十余年历史，但碳中和CMBS是在2020年“双碳目标”提出后，经过一年多碳中和债券发展演变，于2021年刚刚推行的证券品类。

碳中和债属于绿色债券的一部分，是指募集资金专项用于具有碳减排效益项目的债务融资工具，与其他类型的绿色债券相比，碳中和债募集的资金用途更聚焦、存续期间信息披露更精细，并且环境效益是可以量化的。

所以碳中和CMBS与普通CMBS在均要求有具体的“底层资产”外，还需要该商业地产属于“绿色建筑”认证，具备良好的节能减排效应。

以此次刷新金茂的记录为例，所选择的底层资产标的物业为旗下写字楼北京凯晨世贸中心，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区域内，近三年平均出租率始终高于99%，取得了“三星级绿色建筑标识”和美国“WELL金级预认证”。

虽然刷新最高规模记录，但金茂并不是首个发行碳中和CMBC的房企，去年6月份，中海发行了房地产行业首单绿色+碳中和CMBS，项目规模21亿元，项目基础资产位于成都金融城核心商务区的中海国际中心。

今年4月7日，中海再度发行50.01亿元绿色(碳中和)CMBS，底层资产为上海中海国际中心和上海中海环宇荟，均获得获得WELL-HSR认证及LEED金级认证。

今年以来，房企经营的基本面还处在回复阶段，融资也并未达到去年同期水平。据克而瑞研究中心不完全统计，一季度100家典型房企的融资额为2055.12亿元，同比大幅下降52.5%。

国家统计局数据显示，国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面，1-3月到位资金中国内贷款为5525亿元，同比下降23.5%，降幅环比扩大2.4pcts.单月来看，3月国内贷款为1420亿元，同比下降29.7%，单月降幅创2017年以来最低。

除了碳中和CMBS之外，去年及之前，绿色美元债曾是房企融资的风口。据界面新闻统计，2021年，曾有20余家房企发行绿色美元优先票据，包括当代置业、远洋、旭辉、禹州、世茂等房企，发行规模均在2-4亿美元区间，平均票面利率约7%。

但密集发行趋势集中于前三个季度，随着境内外融资出现收紧现象，绿色美元债也不再是“香饽饽”，此时的碳中和CMBS给房企们提供了一条新的融资思路。

伴随着ESG理念逐步受到市场的认可和接受，目前市场非常欢迎ESG产品，认购比例非常高，海外投资者不断参与购买；相对融资成本较低，然而目前成功发行碳中和CMBS的房企并不多。

奥纬咨询董事合伙人李剑腾对界面新闻表示，碳中和CMBS客观上为房企融资打开了一个新的种类，但其对于底层资产和发行主体的要求是相当高的，另外，碳中和CMBS对于融资的用途也有一定要求，不是所有头部房企都具备发行能力，因此它在房企总融资中的占比仍然会是非常低。

另外，商业、写字楼类资产相对容易发行碳中和CMBS，实际上，如果手里握着不少存量商业地产，CMBS就时证券化不错的选择，而若能通过一系列“绿色认证”等， 就能获得更低的利率。

李剑腾认为，房企若想抓住这个融资渠道，需要：资产规划建设阶段充分考虑如何减低碳排放，提高人居舒适度，并尽可能争取按照国际认证的高标准来执行；对具备条件的资产尽早获取相关的认证，并将认证标准落实为日常运营管理的标准，确保在运营阶段能够实现规划的目标。；通过高质量资产建立资质和信誉，提高市场的认可度。

除了新颖的绿色债风口，近期，在一系列金融政策支持下，房企并购融资回暖，今年以来，有碧桂园、旭辉、美的置业等6家民营房企获得并购融资额度，总金额超过千亿元。

也有AMC旗下地产公司以并购为由头发行中期票据，4月15日，信达地产(600657.SH)近日成功发行一笔5.8亿元并购中票，票面利率4.07%。 据相关人士透露，信达地产上半年有50亿元的发债额度，主要为并购中票，募集资金均将用于支付并购项目收购款及项目建设。

随着并购贷不计入“三道红线”等金融政策不断出台，房企的融资渠道会愈加畅通，而碳中和CMBS，将成为锦上添花的融资渠道，助力房企参与碳中和实践。

文章来源：界面新闻